висновки про вартість об’єкта оцінки.. 3

1      ВСТУП.. 4

2      загальні положення.. 6

2.1       Визначення принципів домовленості 6

2.2       Сертифікація. 6

2.3       Відповідальність. 6

2.4       Звільнення від відповідальності 6

2.5       Додаткова робота. 7

2.6       Невидимі дефекти та пошкодження. 7

2.7       Інші умови. 7

3      МЕТОДОЛОГіЯ ОЦіНКИ.. 8

3.1       Визначення термінів. 8

3.2       Вибір бази оцінки. 10

3.3       Скорочений огляд методологічних підходів оцінки ринкової вартості 10

3.4       Обґрунтування методологічного підходу. 10

3.5       Особливості визначення ринкової вартості в рамках порівняльного підходу. 11

4      загальна характеристика об’єкта оцінки.. 12

5      Розрахунок ринкової вартості об’єкта.. 13

Висновки.. 16

ДОДАТКИ.. 17

ФОТОВіЗУАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’єКТА ОЦіНКИ.. 18

Висновки про вартість об’єкта оцінки

                                                                                                        1        ВСТУП

Даний звіт складений на підставі незалежної оцінки двохкімнатної квартири, розташованої за адресою: м. Київ, просп. Маяковського. (далі за текстом Об’єкт).

Квартири, що оцінюється, належить на праві приватної власності Сидоренко Олексію Юрійовичу.

Право власності підтверджується:

·       Свідоцтвом про право власності на житло...

·       Договором дарування квартири…

·       Свідоцтвом про право на спадщину за законом…

Незалежна оцінка виконана згідно договору № 1 від «4» грудня 2009р. (далі за текстом Договір) між Сидоренко Олексій Юрійович (далі за текстом Замовник) і ФО-П Кожемякіним Святославом Сергійовичем (далі за текстом Експерт).

Ціль незалежної оцінки – для пред’явлення у суді.

Вид вартості майна – ринкова.

Дата огляду Об’єкта – «4» грудня 2009 р.

Дата складання звіту: «4» грудня 2009 р.

Дата оцінки – «4» грудня 2009 р.

В ході виконання даної роботи Експерт керувався наступними нормативними документами:

-       Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-ІІІ від 12.07.2001 р;

-       Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.;

-       Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 року за №1442;

-       “Методика оцінки майна”, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891.

У процесі оцінки враховувалися положення методик і стандартів, прийняті у світовій практиці оцінки (Міжнародні стандарти оцінки (МСО)), з урахуванням досвіду Експерта по оцінці майна на території України.

Вихідними даними при оцінці були наступні документи:

·       Свідоцтво про право власності на житло...

·       Договір дарування квартири…

·       Свідоцтво про право на спадщину за законом…

·       Технічний паспорт на оцінювану квартиру.

Копії вище зазначених документів, а також фотофіксація об’єкта оцінки додаються до даного Звіту.

                                                                       2        загальні положення

Замовник і Експерт, іменовані разом Сторони, вважають обумовленим той факт, що нижченаведені Положення втілюють повне взаєморозуміння Сторін. Ці Положення будуть дійсними для правонаступників, або представників Сторін, які мають відношення до даного Звіту про оцінку майна.

Даний Звіт може використовуватися лише з метою, визначеною у Вступі, якщо він приведений в повному об’ємі. Терміни, методичні положення, вихідні дані і розрахунки є невід’ємною частиною даного Звіту.

Експерт має наступні документи, що підтверджують його повноваження:

·        сертифікат суб’єкта оціночної діяльності, виданий Фондом державного майна України…;

·        свідоцтво про реєстрацію у Державному реєстрі оцінювачів, видане Фондом державного майна України…;

·        кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, видане Фондом державного майна України і КП «ІКЦ» УТО...

2.3Відповідальність

Експерт стверджує, що послуги з проведення оцінки надані відповідно до професійного стандарту. Для виконання замовлення були притягнені фахівці, що мають відповідну кваліфікацію, що підтверджується сертифікатами оцінювачів.

Замовник несе відповідальність за точність та адекватність всієї наданої Експертові інформації.

Замовник одноособово несе відповідальність за всі юридично значимі дії, прийняті їм у зв’язку з даним звітом. Звітом є лише незалежна думка Експерта і сам по собі не породжує жодних правових дій відносно об’єкту оцінки.

Замовник зобов’язаний звільнити від відповідальності, не заподіювати шкоди Експертові і за заявою Експерта захищати останнього від витрат або зобов’язань, які можуть бути висунуті третьою стороною. Якщо позови виникнуть від неправомочного використання результатів роботи Експерта і не буде встановлено в судовому порядку, що вони з’явилися наслідком обману, халатності або умисно невірного виконання Експертом своїх обов’язків.

Експерт не несе відповідальність за достовірність титулу і прав Замовника на оцінюваний об’єкт, у зв’язку з тим, що він не проводив юридичну Експертизу документів, підтверджуючих право власності на оцінюване майно.

Відповідно до Договору і даного Звіту Експерт не зобов’язаний виконувати додаткову роботу, надавати офіційні свідчення або бути присутнім в суді по питаннях, пов’язаних з оцінюваним об’єктом, якщо немає попередньої і не буде подальшої угоди про це.

Експерт не бере на себе відповідальність за відновлення цієї роботи в разі яких-небудь змін, подій після дати, на яку підготовлений справжній звіт.

Експерт не бере на себе відповідальність за стан конструкцій, які неможливо побачити під час звичайного обстеження, або за допомогою вивчення планів і специфікацій, оскільки Експерт не проводив технічну експертизу оцінюваних об’єктів.

Експертний висновок ґрунтується на тому, що надана Замовником і отримана від інших незалежних джерел інформація була правдивою і не піддавалася незалежній перевірці. Експерт не гарантує і не бере на себе відповідальність в якій-небудь формі за достовірність цієї інформації.

Експерт не має, і не матиме в майбутньому жодних майнових і інших інтересів відносно оцінюваного об’єкту.

В процесі визначення вартості оцінюваного майна воно передбачається вільним від будь-яких прав утримання або боргових зобов’язань під заставу майна, якщо інше не обумовлене спеціально.

В разі наявності в квартирі перепланування, вартість, визначена в рамках даного звіту, знижується на вартість розробки проекту та узгодження перепланування зі всіма службами та інстанціями.

Нижче приводяться тлумачення найбільш важливих термінів, використаних в даному Звіті, які по тих або інших причинах можуть бути сприйняті неоднозначно.

·       База оцінки - комплекс методичних підходів, методів і оціночних процедур, які відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки і умови використання її результатів.

·       Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які базуються на принципах оцінки.

·       Метод оцінки - спосіб визначення вартості об’єкту оцінки, послідовність оціночних процедур, яка дає можливість реалізувати певний методичний підхід.

·       Оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких в певній послідовності дає можливість провести оцінку.

·       Принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображують соціально-економічні чинники і закономірності формування вартості майна.

·       Об’єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці; об’єкти оцінки класифікують по різних ознаках, зокрема, об’єкти оцінки в матеріальній і нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

·       Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, яке відповідно до законодавства відноситься до нерухомого майна.

·       Будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, зберігання матеріальних цінностей, здійснення виробництва і тому подібне.

·       Приміщення - частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежені будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

·       Вбудовані приміщення - приміщення, які є частиною внутрішнього об’єму будівлі.

·       Прибудовані приміщення - приміщення, які прибудовані до основної будівлі і мають з ним хоча б одну спільну стіну.

·       Вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частина внутрішнього об’єму яких є частиною внутрішнього об’єму основної будівлі, а інша частина – прибудованою.

·       Споруди – земельні поліпшення, які не належать до будівель і приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (греблі, тунелі, естакади, мости і тому подібне).

·       Подібне майно – майно, яке по своїх характеристиках і (або) властивостях подібно до об’єкту оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість.

·       Дата оцінки – дата (число, місяць і рік), на яку проводиться оцінка майна і визначається його вартість.

·       Вихідні дані – документи, в яких містяться характеристики об’єкту оцінки.

·       Ідентифікація об’єкту оцінки і пов’язаних з ним прав – встановлення відповідності об’єкту оцінки наявним вихідним даним і інформації про нього.

·       Вартість – еквівалент цінності об’єкту оцінки, виражений у вірогідній сумі грошей.

·       Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкту оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

·       Ліквідаційна вартість – вартість, яка може бути отримана за умови продажу об’єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості;

·       Строк експозиції – строк, протягом якого об’єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів;

·       Подібна згода – цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно, і що має спільні ознаки з угодою, для висновку якого проводиться оцінка.

3.2Вибір бази оцінки

Відповідно до характеру використання результатів оцінки, а також враховуючи особливості об’єкту оцінки, обирається база оцінки (комплекс методичних підходів, методів і оціночних процедур, які відповідають певному вигляду вартості).

При виборі бази оцінки врахована ціль оцінки (відповідно до Договору).

Таким чином, у якості бази оцінки обирається ринкова вартість.

3.3Скорочений огляд методологічних підходів оцінки ринкової вартості

У вітчизняній практиці оцінки ринкової вартості об’єктів нерухомості використовуються три підходи до оцінки:

-       витратний підхід;

-       дохідний підхід;

-       порівняльний підхід.

Вживання того або іншого підходу визначається фактичними обставинами конкретної оціночної ситуації.

Витратний підхід при оцінці об’єкта нерухомості, що складається з земельної ділянки і створених на ній поліпшень (будинків, споруд і передавальних пристроїв), допускає оцінку на основі розрахунку витрат на придбання земельної ділянки і витрат на відтворення поліпшень в існуючому вигляді в цінах на момент оцінки. Відповідно до цього методу проводиться підсумовування витрат на зведення (створення) об’єкта нерухомості (визначення вартості відтворення або вартості заміщення об’єкта нерухомості) з наступним коректуванням вартості на різні види зносу. Традиційною сферою застосування витратного підходу є оцінка з метою страхування земельних поліпшень (будинків), визначення доцільності нового будівництва, обґрунтування варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі. Враховуючи призначення оцінки і те, що об’єкт оцінки є частиною житлового будинку, а не окремою будівлею, Експерт вважає недоцільним проводити розрахунки в рамках витратного походу.

Дохідний підхід базується на принципах найбільш ефективного використання і очікування, згідно з якими вартість об’єкту оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкту оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Цей підхід до оцінки ринкової вартості заснований на порівнянні ціни недавніх операцій з аналогічними об’єктами і зіставленні їх характеристик з об’єктом оцінки. Всі порівнянні об’єкти коректуються на відмінності з об’єктом оцінки. В результаті визначається ціна продажу кожного з порівнянних об’єктів, начебто при продажі він мав ті ж основні характеристики, що і об’єкт оцінки.

Об’єкт оцінки не відноситься до класу дохідної нерухомості, отже, значення вартості, отримане в рамках вживання дохідного підходу, відображатиме ринкову вартість об’єкту оцінки із значною кількістю допущень. За наявності достатньої кількості достовірної інформації про недавні продажі подібних об’єктів, порівняльний підхід дозволяє отримати результат, що максимально близько відображає відношення ринку до об’єкту оцінки. Враховуючи, що вторинний ринок житлової нерухомості в достатній мірі розвинений, оцінка об’єкту проведена за допомогою порівняльного підходу.

3.5Особливості визначення ринкової вартості в рамках порівняльного підходу

Процедура застосування порівняльного підходу в даній роботі передбачає наступні етапи:

-       пошук інформації для здобуття даних про операції (пропозиції до продажу) об’єктів-аналогів;

-       виявлення відповідних об’єктів порівняння по технічних параметрах і місцезнаходженню;

-       порівняння даного об’єкту з аналогами, оцінка відмінностей між ними;

-       розрахунок вартості одиничного показника для об’єктів-аналогів;

-       розрахунок вартості об’єкту оцінки.

Ринкова вартість (Ср), визначувана в рамках порівняльного підходу, розраховується по формулі:

Визначення значення вартості приведеного одиничного показника об’єкта-аналога (Спр.ед.п.), визначається за формулою:

Розрахунок зведеного корегувального коефіцієнта (Кок) проводиться за формулою:

Ці коефіцієнти визначаються експертним шляхом на підставі зіставлення характеристик оцінюваного об’єкту нерухомості і відібраних для порівняння об’єктів-аналогів. При цьому проводиться аналіз продажів об’єктів нерухомості, порівнюються їх характеристики за основними ціноутворюючими показниками, з подальшим зіставленням цін між цими об’єктами (метод попарних продажів).

Об’єкт оцінки – двохкімнатна квартира … по проспекту Маяковського, м. Київ. Загальна площа квартири – 52,96 кв.м., житлова – 29,8 кв.м.

Оцінювана квартира розташована у Деснянському районі м. Києва. Мікрорайон Вигурівщина-Троєщина, в якому знаходиться Об’єкт оцінки, характеризується розвиненою побутовою та торгівельною інфраструктурою, проте основними недоліками є відсутність у пішохідній доступності станцій метрополітену та ускладнений доступ до правобережної частини Києва. Мікрорайон, що аналізується є вільним від будь-якого промислового виробництва, має достатню кількість зелених зон та скверів.

Житловий будинок, в якому знаходиться оцінювана квартира, шістнядцятиповерховий, панельний, з ліфтом і відноситься до періоду другої половини минулого століття.

Основні конструктивні елементи житлового будинку:

-       фундаменти – залізобетонні;

-       стіни – панельні;

-       міжповерхові перекриття – залізобетонні.

Житловий будинок підключений до інженерних систем: каналізації, водопостачання (в т.ч. гарячого), електропостачання, центрального опалювання.

Оцінювана квартира розташована на 14-му поверсі, складається з двох роздільних кімнат, коридору, кухні, роздільного санітарного вузла і балкону.

Оскільки дані щодо площі квартири у правовстановлюючих документах та технічному паспорті є різними, Експерт приймає значення площ згідно з правовстановлюючими документами, що були видані у 2009-му році. Таким чином, загальна площа квартири складає 55,40 кв.м., житлова площа – 29,80 кв.м.

Стіни кімнат і коридору квартири обклеєні шпалерами; на стінах санітарного вузла та кухні – частково керамічна плитка, на підлозі – лінолеум. Внутрішні двері – дерев’яні розпашні, заповнення віконних отворів (у тому числі на балконі) – дерев’яні рами двохстворчатої конструкції.

Загальний стан об’єкту оцінки можна охарактеризувати як задовільний. Квартира потребує проведення комплексу робіт з поліпшення внутрішнього оздоблення некапітального характеру.

                              5        Розрахунок ринкової вартості об’єкта

1. Драйзера ул., 14/33, 14/16, серия КТ, 54/32/8.5, бронедверь, кафель, телефон, мебель, хорошая транспортная развязка, 80000у.е., торг. Тел.:   (44) 4496698, (67) 4480987, моб., (44) 4125964, (67) 9369379, моб.
2. Драйзера ул., 26, комнаты раздельные, 56 кв.м, 5/16-эт. дома, 2 года ремонту, металлопластиковые окна, гардины, кухня 9 кв.м, 79000у.е., торг. Тел.:   (67) 7322001, моб., (44) 4516650, Олександр Web:    www.universal-broker.com.ua
3. Маяковского просп., 17д, 3/16, 55.4/30/8.4, двойная лодж. застекл., обшита, стеклопакеты, с/у разд., столярка, кафель, счетчики, меблирована, 82000у.е., торг. Тел.:   (44) 5157527, (93) 6541470, моб.
4. Маяковского просп. 3, , 11/16-эт. дома, 56/30/9 кв.м, ламинат, отличная серия дома, все раздельно, кафель, срочно., 75000у.е. Тел.:   (44) 2068310, (44) 3837527, АН "Золотые Ворота"
5. Маяковского пр 4в, 6/16-эт. дома, 56/30/9 кв.м, хорошее состояние, хороший ремонт, серия КТ, все рядом, срочно., 76000у.е. Тел.:   (44) 2068310, (44) 3837527, АН "Золотые Ворота"

Оскільки вартість об’єктів-аналогів в періодичних виданнях про продаж нерухомості приведена в доларах США, розрахунок оціночної вартості об’єкту оцінки (Ср) зроблений в доларах США. Розрахунок вартості об’єкту оцінки порівняльним підходом зведений в таблиці. 1.

Таблиця №1. Розрахунок вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом

В результаті проведених розрахунків виконано коректування вартості одиничних показників об’єктів-аналогів до оцінюваного об’єкту. Оскільки різниця у отриманих вище результатів розрахунків є незначною, оціночна вартість одиничного показника об’єкту оцінки прийнята Експертом як середнє арифметичне значення. Таким чином, ринкова вартість оцінюваної квартири складає (закруглено до цілих) 561217 грн.

Оскільки при застосуванні порівняльного підходу були використані поточні ринкові ціни, які склалися на ринку нерухомості Києва, отримане значення оціночної вартості об’єкту оцінки, на думку Експерта, об’єктивно відображує його ринкову вартість.

В результаті проведених оціночних процедур розрахована ринкова вартість об’єкту оцінки.

Дата оцінки: «04» грудня 2009 р.

ДОДАТКИ

ФОТОВіЗУАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’єКТА ОЦіНКИ